房贷合并協議以及“在记录的首次房貸”
最近纽约最高法院就“在记录的首次房貸”的问题做了裁决。 事情是2010年原告中標以15000美元购買一套拍卖公寓。但该房产买卖合同受“在记录的首次房屋貸款” 的限制。 原房主在2000年7月向城市銀行申请了54,000美元貸款，第二年申请了38，000美元貸款，并于當天將兩個貸款合并成一個留置權抵押貸款，總共92，000美元。第二份貸款與合并協議都于當天有記錄于州记录保存局。7年后，該公寓所在公寓委員又提交记录了原业主所欠交的公共費用为止贖訴訟。 當原告開始著手處理還款問題時， 他认为只有“54000” 的首次贷款才是买卖合同中的“在记录的首次房屋貸款”， 而2001年的贷款合并协议不是首次在记录的首次贷款。遂將城市銀行推上了被告席，要求法院按照不動產法9-B條例，判決其償還向城市銀行的第二份貸款（即38，000美元）的優先權在償還公共費用之后，并且這個債務由于公寓委員會成功采取止贖訴訟而消失。 城市銀行則表示，按照“公寓法”，合并協議应该是 ”在记录的首次房貸”的要求，并請求法院宣布其有效性。 問題就出在，之前的合并留置權是否適用于不動產法9-B條例中的”首套房貸記錄。” 法庭认为，通常情況下，收款權的優先順序是由其記錄時間來決定的。虽然不動產法339-z中規定，公寓委員會對未交納公共費用的收款權要優先于其它收款權，但幾个條特殊情況外，這些特殊情況就包含首套房貨記錄。 法院認為，如果兩個貸款记录之间有其他欠款记录，贷款合并协议不能影响两个贷款分别的优先权；如果两贷款之间并没有其他欠款记录，贷款人的第二次贷款与第一次贷款的合并应该算为第一次贷款被还清后的一次更大的贷款，这个更大的贷款应该是还清贷款后的第一次贷款，应该算为 ”在记录的首次房貸”。 最后最高法院駁回了原告即決審判的請求，并允許了城市銀行的要求。 Plotch v. Citibank, N.A., 2016 N.Y. Slip Op. 034648 (May 10, 2016). by